Voorwaarden onherroepelijke koopovereenkomst

Alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld behorende schulden worden aangemerkt als een bestaande schuld. Voor bestaande schulden geldt niet de eis van een annuïtair aflossingsschema.

Ook als de eigen woning in 2012 wordt verkocht en in 2013 pas weer een eigen woning wordt gekocht, is sprake van een bestaande schuld. De hoogte van de bestaande schuld is de eigenwoningschuld direct voorafgaand aan het moment van verkoop van de eigen woning in 2012.

Overgangsrecht geldt bij een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst

Overgangsrecht geldt ook voor die gevallen waarin op 31 december 2012 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop zijn aangegaan en waarbij de woning in ieder geval in 2013 wordt geleverd. Tevens geldt deze bepaling voor op 31 december 2012 bestaande koopaannemingsovereenkomsten.

In het huidige belastingplan en in de memorie van toelichting staat nog niet (duidelijk) omschreven hoe de onherroepelijkheid wordt bepaald. Wel is bepaald dat de hypotheek uiterlijk in 2013 moet worden afgesloten.

Zie hiervoor ook [url=http://www.facn.nl/article/228}Prinsjesdag 2012 en de eigen woning[/url].

Vanuit rechtsgelijkheid is het te verwachten dat er overgangsrecht zal gaan gelden

Daarbij is dan ook te verwachten dat dit overgangsrecht alleen zal gelden voor de situatie waarin onomkeerbare financiële of leveringsverplichtingen zijn aangegaan.
Eind 2003 werd de bijleenregeling ingevoerd. Ook toen ontstond de vraag wanneer sprake is van een onherroepelijke koopovereenkomst. In die tijd heeft de Belastingdienst namens de toenmalige staatssecretaris een besluit gepresenteerd, waarin werd aangegeven wanneer werd voldaan aan deze eis. Deze staat hieronder beschreven.

Wanneer is sprake van een onherroepelijke verkoopovereenkomst ?

Wil sprake zijn van een onherroepelijke verkoopovereenkomst, dan zal minimaal aan de volgende voorwaarden moeten worden voldaan:
1. Het betreft een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn.
2. De schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 31 december tot stand zijn gekomen.
3. De overeenkomst moet erop zijn gericht om een eigen woning over te dragen.
4. De overdrachtsprijs moet vast staan (een overeenkomst is niet reëel als de overdrachtsprijs nog niet is vastgesteld).
5. Het opnemen van gebruikelijke ontbindingsclausules in de overeenkomst is toegestaan.
In de toelichting van de minister zijn de volgende op te nemen clausules goedgekeurd:
1. De wettelijke dagen van bedenktijd (ontbindingstijd) voor aankoop van een woning
2. Het opnemen van een financieringsvoorbehoud voor verkrijging
3. Het voorbehoud voor het verkrijgen van een woonvergunning
4. Een regeling inzake de leveringsverplichting van de verkoper

Nieuwbouw

Voor nieuwbouwwoningen geldt als datum de datum van het afsluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst. In de praktijk komen bij nieuwbouwwoningen diverse ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden voor.
Zo is het bijvoorbeeld gebruikelijk om een koop-/aannemingsovereenkomst op te stellen onder opschortende voorwaarde dat de ondernemer op een bepaald tijdstip ten minste een bepaald percentage van de woningen van het project heeft verkocht.
Ook kan als voorwaarde gelden dat een bouwvergunning wordt afgegeven, of dat de grond door de ondernemer in eigendom wordt verworven.

Deze voorwaarden vormden in beginsel geen belemmering voor toepassing van het overgangsrecht, mits het gebruikelijke voorwaarden zijn en waarvan de vervulling van de voorwaarden zich onttrekt aan de invloedssfeer van de koper.

De Belastingdienst heeft daarbij aangegeven dat clausules die zijn opgenomen in de GIW-koop-/aannemingsovereenkomst geacht worden gebruikelijk te zijn, mits deze binnen een periode van zes maanden na de ondertekening van de overeenkomst worden vervuld.
Het verlengen van de periode werd destijds aangemerkt als een nieuwe overeenkomst, waarvoor het overgangsrecht niet van toepassing was.

In zijn algemeenheid geldt dat het overgangsrecht niet van toepassing is, indien de overeenkomst wordt ontbonden. Ook niet indien de koper alsnog (binnen afzienbare tijd) een andere woning koopt.