Wijzigingen NHG per 1 januari 2012

Met dit bericht informeren wij u over de wijzigingen in de Voorwaarden en Normen 2012 van de Nationale Hypotheekgarantie per 1 januari 2012.

De nieuwe NHG voorwaarden en normen gelden voor offertes die zijn afgegeven vanaf 1 januari 2012.

Alleenverdieners zullen onder de nieuwe NHG norm 2011 minder kunnen lenen. Voor tweeverdieners is er een belangrijke wijziging in de rekenmethodiek, die soms tot (fors) verruimde verstrekking leidt.

Nu nog mogen beide inkomens bij elkaar opgeteld worden en geldt over dit totale inkomen het financieringslastercentage behorend bij het hoogste inkomen.

Vanaf 1 januari 2012 zal eerst het hoogste inkomen met een derde van het laagste inkomen vermeerderd mogen worden voor bepaling financieringslastpercentage. Vervolgens telt dit percentage dan over het gezamenlijk inkomen.

Soms winnaars en soms verliezers

Hieronder ziet u enkele rekenvoorbeelden m.b.t. de nieuwe NHG-regels voor diverse inkomens:

1) Alleenverdiener, inkomen € 45.000. Maximale hypotheek NHG 2012 € 207.023.
- Dat is 1,6% minder dan in 2011, circa € 3.000.
2) Tweeverdieners, inkomens van € 20.000 en € 15.000. Maximale hypotheek NHG 2012 € 155.824.
- Dat is 22% meer dan in 2011, circa € 28.000.
3) Tweeverdieners, inkomens van € 30.000 en € 25.000. Maximale hypotheek NHG 2012 € 244.866 euro.
- Dat is 1% minder dan in 2011, ruim € 2.400.

Maak een berekening voor uw situatie.

NHG norm blijft ondergeschikt aan bancaire normen

Belangrijk punt blijft dat de leenregels voor de NHG afwijken van de bancaire gedragscode die per 1 augustus dit jaar is ingevoerd. De gedragscode van banken is iets strenger en banken passen hun eigen regels ook toe bij de financiering van NHG-hypotheken.

Zo mag bij een bestaande woning volgens de bancaire gedragscode zes procent aan bijkomende kosten meegefinancierd worden en bij de NHG acht procent. Ook mogen onder de NHG verbouwingskosten worden meegefinancierd, terwijl de bancaire code alleen rekening houdt met het waardeverhogende effect van een verbouwing.

Kostengrenzen en borgtochtprovisie NHG

De goedkeuring voor de verhoogde kostengrens voor woningen (€ 350.000,-) loopt per 31 december 2011 af. Dit betekent automatisch dat de kostengrens voor woningen per 1 januari 2012 € 265.000,- bedraagt.
De kostengrens voor kwaliteitsverbetering blijft gehandhaafd op € 265.000,-.
De kostengrens voor woonwagens wordt verlaagd naar € 132.466,- (was € 132.969,-).

De kostengrens voor woonwagenstandplaatsen wordt verlaagd naar € 50.000,- (was € 50.874,-).
De borgtochtprovisie blijft gehandhaafd op 0,55% van de lening.

ATTENTIE: Op dit moment vindt op verzoek van de Tweede Kamer een onderzoek plaats naar de consequenties voor het Rijk indien de kostengrens voor woningen wordt gehandhaafd op € 350.000,-. De uitkomst van dit onderzoek zal medio november 2011 bekend zijn.

Afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek wordt bezien of en in hoeverre een hogere kostengrens mogelijk is. Eén en ander kan betekenen dat de kostengrens voor woningen alsnog wordt gewijzigd.

In het verlengde van dit onderzoek wordt tevens gekeken naar de borgtochtprovisie die noodzakelijk wordt geacht bij een eventuele hogere kostengrens.

Mocht het onderzoek ertoe leiden dat de kostengrens voor woningen en de borgtochtprovisie alsnog worden gewijzigd, zal de stichting dit per ommegaande kenbaar maken.

Financieringslastpercentages NHG
Conform het advies van het NIBUD zijn de financieringslastpercentages aangepast. Hierbij vindt een verruiming plaats voor tweeverdieners. Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen waarbij het financieringspercentage van toepassing is dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen.

Energiebesparende voorzieningen
Conform het advies van het NIBUD, is het bedrag dat buiten de NHG-toetsing kan worden gelaten bij het treffen van energiebesparende maatregelen, verhoogd naar € 8.000,- (was € 6.500,-). Dit zelfde bedrag mag buiten de NHG-toetsing worden gelaten, indien het een aankoop van de woning betreft met een bestaand energielabel A++. Hierbij behoeft geen specificatie te worden overgelegd.

Erfpachtcanon
Indien sprake is van een erfpachtconstructie waarbij de canon in een vooraf vastgelegde periode oploopt van lage canon aan het begin van deze periode naar hoger canon aan het einde van deze periode, dient in de NHG-toetsing rekening te worden gehouden met het gemiddelde bedrag van het totaalbedrag dat betaald dient te worden over de periode dat de canon oploopt.

Dossiervorming
De geldgever dient zich te vergewissen van de juistheid van de gegevens op de documenten welke benodigd zijn voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie. Nadat de juistheid van de documenten is vastgesteld, is het de geldgever toegestaan de documenten digitaal vast te leggen. Tevens dienen in het hypotheekdossier alle in- en uitgaande stukken (correspondentie, emails en telefoonnotities) van de geldgever te worden opgenomen waaruit het contact met de geldnemer(s) blijkt. Dit in het kader van het kwijtscheldingsproces.

Verliesdeclaratie
Indien sprake is van een gedwongen verkoop met verlies waarvoor de stichting zich borg heeft gesteld is de geldgever verplicht een verliesdeclaratie in te dienen bij de stichting. Tevens is de termijn waarbinnen het indienen dient te gebeuren verkort naar 1 maand (was 3 maanden).

Opschortende voorwaarde
Het is de geldgever toegestaan een lening met NHG te verstrekken onder opschortende voorwaarde mits de opschortende voorwaarde en de situatie waarvoor de opschortende voorwaarde van toepassing is, is opgenomen in de offerte en de leningovereenkomst. In dit kader is ook Artikel A3 aangepast.

Grosse
Nadat een uitbetaling heeft plaatsgevonden in het kader van een verliesdeclaratie heeft de stichting het recht dit bedrag terug te vorderen bij de consument. Hiertoe is een grosse benodigd. Vanwege de kwijtscheldingsregeling is een grosse niet in alle gevallen benodigd. Ter voorkoming van onnodige kosten heeft het WEW besloten dat het WEW in voorkomende gevallen zelf de grosse zal opvragen bij de notaris. Hiertoe is het declaratieformulier aangepast zodat bij ondertekening van het declaratieformulier de geldgever toestemming verleent aan het WEW de grosse op te vragen wanneer dit noodzakelijk wordt geacht.

Rekenmodule
Op de website van de stichting www.nhg.nl is een rekenmodule opgenomen in het kader van de verliesdeclaratie. Deze module is aangepast. Op verzoek van de geldgevers is een derde leningdeel opgenomen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (Artikel B1)
Bij een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid mag geen sprake zijn van een actuele betalingsachterstand op de hypotheek en/of financiële verplichting(en).

Bepaling aflossingsvrij gedeelte
Indien een aanvullende lening wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een aanvullende lening voor kwaliteitsverbetering, is het de geldgever toegestaan een aflossingsvrije lening te verstrekken tot maximaal 50% van de marktwaarde. Bij de bepaling van het aflossingsvrije gedeelte dient(t)en de bestaande lening(en) te worden meegeteld.

Aankoop bestaande woning via de regioveiling
Indien een bestaande woning via de regioveiling wordt aangekocht mag de koopsom van de woning en de bijkomende kosten volledig worden meegefinancierd tot maximaal de marktwaarde, ongeacht of de bijkomende kosten meer bedragen dan 8%. Indien in de bijkomende kosten een bedrag is opgenomen vanuit een aanschrijving van de gemeente, mogen deze kosten in de berekening buiten beschouwing worden gelaten en worden beschouwd als kosten voor kwaliteitsverbetering.

Verblijfsvergunning
Aanvragers wiens inkomen benodigd is voor het verkrijgen van NHG én die niet beschikken over een Nederlandse nationaliteit maar wel over een nationaliteit uit de Europese Unie of Zwitserland, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein, hoeven niet meer te beschikken over een sticker waaruit blijkt dat sprake is van een inschrijving in Nederland als burger van de Europese Unie of het document “Duurzaam verblijf burgers van de Unie”.

Pensioenleeftijd
In verband met het verhogen van de pensioengerechtigde leeftijd van 65 naar 66 jaar in 2020, is in dit kader de leeftijdsgrens waarop moet worden aangetoond wat de inkomsten zijn die op de pensioengerechtigde leeftijd zullen worden genoten, opgetrokken van 56 naar 57 jaar.

Vergelijking van gegevens
Het is gebleken dat niet alle NHG-leningen worden gemeld en/of afgemeld. In dit kader is besloten dat de geldgever verplicht is mee te werken aan een jaarlijkse vergelijking van de gegevens van de stichting en de gegevens van de geldgever. Iedere geldgever zal hiertoe worden benaderd op het moment dat een vergelijking dient plaats te vinden.

Teksten Voorwaarden en Normen 2012
De integrale tekst van de Voorwaarden en Normen 2012 kunt u hier downloaden. Vanaf 1 januari 2012 zal de nieuwe webpresentatie beschikbaar zijn.

Vragen
Indien u vragen heeft met betrekking tot de Voorwaarden en Normen 2012, kunt u contact opnemen met de afdeling Service & Advies, via (079) 368 28 40 of gebruik ons contactformulier .

Kwijtscheldingsregeling
De stichting heeft besloten het beoordelingsproces inzake verliesdeclaratie en kwijtscheldingsregeling (regresrecht) separaat te beoordelen. Hiertoe is het declaratieformulier aangepast en is een toelichting op het declaratieformulier opgesteld. Het declaratieformulier en de toelichting hierop kunt u vanaf nu downloaden via de website www.nhg.nl -> Declaratieformulier en Toelichting.


gerelateerde berichten:

Geen versoepeling hypotheekregels
NHG ondergeschikt gemaakt aan bankregels
Onrust op woningmarkt door nieuwe hypotheekregels
Samenvatting nieuwe gedragscode 2011