Financieel Adviescentrum
Nederland
Voor het hele gezin

Prinsjesdag 2012 en de eigen woning

Maatregelen eigen woning

De maatregelen voor beperking van de hypotheekrenteaftrek zoals afgesproken in het Begrotingsakkoord 2013, zijn vastgelegd in een apart wetsvoorstel: de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning. Dit wetsvoorstel is op Prinsjesdag bij de Tweede Kamer ingediend.

Hier volgt een korte uitleg.

De eigenwoninglening

Volgens het wetsvoorstel is voor de eigenwoninglening die op of na 1 januari 2013 wordt aangegaan, de rente alleen aftrekbaar als die lening in maximaal 360 maanden ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost. Uiteraard geldt nog steeds de voorwaarde dat de schuld moet zijn aangegaan ter verwerving, voor onderhoud of verbetering van de eigen woning.

Ten minste annuïtair betekent dat ook een sneller aflossingschema mag worden gehanteerd, bijvoorbeeld lineaire aflossing. Van belang is dat het aflossingsschema bij aanvang schriftelijk overeengekomen moeten zijn en dat ook daadwerkelijk wordt afgelost. Als er twee leningdelen zijn, worden die afzonderlijk beoordeeld.

Voorbeeld
Marco gaat voor de aankoop van zijn woning van € 200.000 twee leningdelen aan van € 50.000
(leningdeel I) en € 150.000 (leningdeel II). Stel dat alleen voor leningdeel I bij aanvang een annuïtair aflossingsschema overeen is gekomen. Dan is alleen de rente over leningdeel I voor Marco aftrekbaar.

Tijdelijke betalingsproblemen

Voor tijdelijke betalingsproblemen is een regeling opgenomen. Zonder die maatregel zou een te lage aflossing in enig jaar direct leiden tot verlies van de kwalificatie ‘eigenwoningschuld’ en daarmee verlies van de renteaftrek. De regeling houdt in dat de aftrek niet verloren gaat als de in een jaar opgelopen achterstand het volgende jaar wordt ingehaald. Het is ook mogelijk dat door een onbedoelde fout in de betaling of berekening van het aflossingsbedrag, een aflossingstekort ontstaat. Die fout moet hersteld zijn aan het einde van het tweede kalenderjaar volgend op het jaar waarin de fout is gemaakt.

Mocht dit alles geen oplossing bieden en wordt aannemelijk gemaakt dat sprake is van onvoldoende betalingscapaciteit, dan is er nog een vangnet.

Uiterlijk aan het eind van het vierde kalenderjaar volgend op het jaar waarin de eerste betalingsproblemen zijn ontstaan, moet een nieuwe annuïteit worden vastgesteld. De aflossingsachterstand wordt zodoende uitgesmeerd over de resterende looptijd. Om renteaftrek te behouden zal de belastingplichtige moeten zorgen dat hij voor het einde van het vijfde jaar aan de aflossingverplichting voldoet. Dit kan bijvoorbeeld door de lening te splitsen of te verhuizen naar een goedkopere woning.

Als een belastingplichtige vóór het verstrijken van de aflossingstermijn – veelal het maximum van 360 maanden – tijdelijk verhuist naar een huurwoning en vervolgens een nieuwe woning koopt, blijft de resterende termijn staan. De annuïteit wordt wel opnieuw berekend.

Voorbeeld
Emma is bij de aankoop van haar eerste woning in 2013 een annuïtaire lening aangegaan van € 170.000 voor de maximale termijn 360 maanden. Na 30 maanden verkoopt zij haar woning en huurt zij tijdelijk een appartement. Stel dat door de annuïtaire aflossing een schuld resteert van € 167.000.

Na een jaar koopt Emma weer een woning. Dan moet voor een bedrag van € 167.000 en een periode van 330 (360 - 30) maanden een nieuwe annuïteit worden berekend. Als de nieuwe woning meer heeft gekost dan de vorige woning kan - rekening houdend met de bijleenregeling (zie hierna) en het al afgeloste deel van € 3.000 - een annuïteit met een termijn van 360 maanden worden berekend.

Twee eigen woningen

Ook wordt een regeling voorgesteld voor de gevallen waarin sprake is van twee eigen woningen. In die gevallen hoeft alleen de schuld voor de woning die bestemd is om eigen woning te blijven, te voldoen aan het annuïtair aflossingsvereiste. De schuld van de andere woning mag aflossingsvrij worden.

Bijleenregeling

De bijleenregeling wordt gehandhaafd. De keuzeregeling in de bijleenregeling komt te vervallen. Gewezen partners kunnen daardoor niet langer kiezen aan wie ze de eigenwoningreserve willen meegeven.

Erfpacht

Volgens de huidige systematiek mogen periodiek betaalde erfpachtcanons, opstalretributies of beklemmingsrechten in aftrek worden gebracht, net als de eigenwoningrente. Met als verschil dat alleen voor de eigenwoningrente de 30-jaarstermijn geldt. Hierin komt geen verandering. Als na 31 december 2012 een lening wordt aangegaan voor erfpachtcanons, opstalretributies of beklemmingsrechten gaat de annuïtaire aflossingseis gelden.

Provisieverbod

Het provisieverbod gaat in per 1 januari 2013. Aanbieders moeten een kostprijsmodel opstellen, aan de hand waarvan de advieskosten en distributiekosten gericht op het tot stand brengen van een overeenkomst, worden berekend. De aanbieder moet de juistheid van het kostprijsmodel laten controleren door een accountant. De Autoriteit Financiële Markten houdt hierop toezicht. De verwachting is dat hierdoor een natuurlijke begrenzing ontstaat ter voorkoming van omvorming van rente in aftrekbare kosten. Mocht er toch op grote schaal sprake zijn van een dergelijke omvorming, dan kan de Minister alsnog nadere regels stellen.

Overgangsrecht

Alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld behorende schulden worden aangemerkt als een bestaande schuld. Voor bestaande schulden geldt niet de eis van een annuïtair aflossingsschema.

Ook als de eigen woning in 2012 wordt verkocht en in 2013 pas weer een eigen woning wordt gekocht, is sprake van een bestaande schuld. De hoogte van de bestaande schuld is de eigenwoningschuld direct voorafgaand aan het moment van verkoop van de eigen woning in 2012.

Overgangsrecht geldt ook voor die gevallen waarin op 31 december 2012 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop zijn aangegaan en waarbij de woning in ieder geval in 2013 wordt geleverd. Tevens geldt deze bepaling voor op 31 december 2012 bestaande koopaannemingsovereenkomsten.

Mocht een belastingplichtige op 31 december 2012 (tijdelijk) over twee eigen woningen beschikken, dan geldt het overgangsrecht alleen voor het schuldbedrag dat betrekking heeft op de overblijvende woning. Het schuldbedrag van de verkochte woning hoeft dus niet te voldoen aan de annuïtaire aflossingseis.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait voor woningen boven een bepaalde waarde (in 2012 € 1.040.000) wordt per 1 januari 2013 verhoogd van 1,3% naar 1,55% voor het deel van de WOZ-waarde dat boven dit grensbedrag uitkomt. Dit was al eerder in de wet vastgelegd.

Overdrachtsbelasting

Een maatregel op het terrein van de overdrachtsbelasting was al vóór Prinsjesdag door de staatssecretaris zelf naar buiten gebracht. Als een woning/pand binnen 36 maanden wordt doorverkocht, hoeft alleen overdrachtsbelasting te worden betaald over de meerwaarde. Deze termijn was eerst zes maanden. De maatregel is opgenomen in het Belastingplan 2013. Door een goedkeurend besluit is de maatregel al per 1 september 2012 ingegaan. De regeling eindigt per 1 januari 2015.

Kapitaalverzekeringen, KEW, SEW en BEW

Door de invoering van het verplichte annuïtaire aflossingsschema, is per 1 januari 2013 geen plaats meer voor de fiscale faciliteit voor de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) en het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW).

Begrijpelijk, want door de aflossing via een annuïtair product is er op de einddatum geen box-1-schuld meer. En een fiscale stimulans voor de aflossing van een box-3-schuld wordt niet passend geacht.

Op 31 december 2012 bestaande contracten van kapitaalverzekeringen (zowel KEW als oudere regimes), SEW en BEW worden gerespecteerd. Voorwaarde is wel dat bij de KEW het verzekerd kapitaal niet wordt verhoogd en bij de SEW en BEW de overeengekomen inleg volgens het contract per 31 december 2012 niet wordt verhoogd.

Ook kan nog een fiscaal gefaciliteerde KEW, SEW of BEW worden gesloten na 31 december 2012 voor de aflossing van een lening die na 31 december 2012 is aangegaan als voor die woning op 31 december 2012 al een onherroepelijke koop- of aannemingsovereenkomst bestond.

Het blijft mogelijk om een onder het overgangsrecht vallende KEW, SEW of BEW fiscaal geruisloos voort te zetten in een andere KEW, SEW of BEW. Hiervoor geldt uiteraard ook de voorwaarde dat het verzekerd kapitaal respectievelijk de inleg niet na 31 december 2012 mag zijn verhoogd.

Hoe nu verder?

Eerste kanttekening bij het wetsvoorstel is uiteraard dat er vanaf 20 september een nieuwe Tweede Kamer is en dit onderwerp tijdens de coalitievorming aan verandering onderhevig kan zijn. Verder kan het wetsvoorstel niet bepaald eenvoudig worden genoemd, zeker niet voor de doorsnee belastingplichtige.

Maar hoe nu verder? VVD en PvdA zijn als grootste partijen uit de verkiezingen gekomen en gaan onderzoeken of zij samen kunnen regeren. De standpunten over de hypotheekrenteaftrek van deze partijen zijn verschillend, maar toch zijn er ook overeenkomsten.

De VVD heeft als uitgangspunt om de hypotheekrentaftrek te behouden. Voor nieuwe hypotheken valt wel te praten over beperking van de renteaftrek: door rekening te houden met een annuïtaire aflossing. Verschil met het wetsvoorstel is dat niet verplicht annuïtair wordt afgelost. Er is dan ook sprake van een forfaitaire aftrek.

De PvdA wil de hypotheekrenteaftrek geleidelijk aanpassen. Dat wil zij doen door vanaf 2013 geleidelijk een nieuw stelsel in te voeren. Daarin wordt het percentage waartegen de rente kan worden afgetrokken geleidelijk verlaagd van maximaal 52% naar 30%. Verder wil de PvdA de eigenwoningschuld in 2013 maximeren op € 1 miljoen. Dat bedrag moet vervolgens geleidelijk worden afgebouwd naar de gemiddelde huizenprijs (momenteel circa € 237.000).

Omdat ook de PvdA een forfaitaire annuïtaire hypotheek voorstelt, kunnen de partijen elkaar dus snel vinden. Maar daar houdt het eigenlijk ook wel op. De PvdA wil namelijk verder gaan in de beperking van de aftrek dan de VVD.

Mocht gekozen worden voor een forfaitaire annuïtaire hypotheek, dan zijn vele marktpartijen en adviseurs benieuwd naar de praktische uitwerking. De verwachting is dat dit niet zo eenvoudig is. De werkelijke rentebetaling wijkt in de meeste gevallen namelijk af van het forfait en het forfaitaire bedrag wijzigt jaarlijks.


Disclaimer
Deze nieuwsbrief is met zorg samengesteld. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.

Nieuwsbrief
Meld u aan voor de nieuws- brief en blijft op de hoogte van het laatste nieuws.